روزنامه دنیای اقتصاد: شورای پول و اعتبار ظرف چند روز آینده پیشنهاد اصلاح‌شده «افزایش وام خرید مسکن» را بررسی می‌کند که در صورت تصویب نهایی آن، از سال آینده 2 فقره تسهیلات جدید مسکن به ترتیب در اختیار «خانه‌اولی‌ها» و «سایر متقاضیان خرید آپارتمان» قرار خواهد گرفت.
بانک مسکن طی ماه‌های اخیر برای کمک به «توافق سریع» در نشست‌های مشترک بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی، یک طرح «میانه» روی میز مذاکرات گذاشت با این هدف که از یکسو «نگرانی» اصلی سیاست‌گذار پولی را بتواند به شکل عملیاتی مرتفع سازد و از سوی دیگر مبلغ کنونی وام را به «سقف» مدنظر متولیان بخش مسکن نزدیک کند.
ساختار و ارقام این پیشنهاد طی روزهای اخیر با موافقت حداکثری مقامات بانکی و تایید مقدماتی روبه‌رو شده طوری که گفته می‌شود آن اشکالات کلی و جزئی که طی دست‌کم یکسال اخیر به طرح اولیه «وام 100 میلیونی خرید مسکن» و سپس طرح تعدیل شده «وام 80 میلیونی» وارد شده بود، هم‌اکنون متوجه پیشنهاد اصلاحی نیست.
جزئیات آنچه بانک مسکن برای تصویب نهایی به بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار ارائه کرده، حاکی است: تنها بانک مجاز به پرداخت وام خرید مسکن، در نظر دارد سقف «تسهیلات خرید» را برای خانه‌اولی‌ها یا همان زوجهای جوان، به 70 میلیون تومان برساند. همچنین برای سایر متقاضیان نیز تسهیلات 60 میلیون تومانی تعریف شده است.شورای پول و اعتبار دی ماه سال گذشته پس از حداقل 2 سال مبلغ «تسهیلات خرید» شامل «مجموع وام خرید و وام جعاله» را از 25 میلیون تومان به 45 میلیون تومان افزایش داد به این صورت که سقف وام خرید از 20 میلیون به 35 میلیون و سقف وام جعاله یا تعمیرات نیز از 5 میلیون به 10 میلیون تومان تبدیل شد. از آنجا که بانک مسکن، وام‌های خرید و جعاله را به صورت یکجا در زمان خرید آپارتمان به متقاضی پرداخت می‌کند، مجموعه این دو وام به شکل تسهیلات بانکی، قابلیت دریافت توسط متقاضیان خرید مسکن را دارد.
طبق مصوبه سال گذشته شورا، برای اولین بار گروه موسوم به «خانه‌اولی‌ها» که زوجهای جوان فاقد سابقه مالکیت هستند، توانستند تسهیلاتی متفاوت از سایر متقاضیان دریافت کنند. در حال حاضر خانه‌اولی‌ها 50 میلیون وام خرید مسکن و 10 میلیون جعاله و در مجموع 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت می‌کنند.
اما براساس آنچه در حال حاضر روی میز شورای پول و اعتبار برای امضای نهایی و ابلاغ آن به بانک مسکن، قرار دارد، برنامه‌ریزی شده تا از سال 94 سقف وام خرید برای خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان به ترتیب از 35 میلیون به 50 میلیون و از 50 میلیون به 60 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. این دو گزینه با احتساب وام جعاله، مبلغ تسهیلات جدید خرید مسکن را برای زوجهای جوان به 70 میلیون و برای سایرین به 60 میلیون تومان افزایش خواهد داد.
طی ماه‌های اخیر آنچه باعث مخالفت بانک مرکزی با طرح افزایش وام خرید شده بود، به چالش «کسری منابع بانک مسکن» برمی‌گشت. بانک مسکن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، وام‌های 80 تا 100 میلیونی پرداخت کند، قطعا با کمبود منابع مواجه خواهد شد. مقامات بانکی چالش «کسری منابع» صندوق پس‌انداز را جزو خصلت ذاتی این صندوق‌ها می‌دانند و به تجربه نیز ثابت شده که طی دهه 80، به دلیل نرخ سود پایین سپرده‌های بانکی و تورم بالا، چون حجم سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش یافت،
بانک عامل برای پرداخت وام خرید به عنوان بلندمدت‌ترین تسهیلات بانکی، با کسری منابع مواجه شد و در نتیجه برای عمل به تعهداتش نزد وام‌گیرنده‌ها، مجبور شد با استقراض از بانک‌مرکزی، منابع کافی مورد نیاز را تامین کند. در این دولت، بانک مرکزی به شدت نسبت به هر نوع تحریک تورمی در اقتصاد حساس است و با همین منطق، «استقراض» را جزو خط‌قرمز خود برای افزایش هر نوع تسهیلات بانکی می‌داند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بانک مسکن در پیشنهاد اصلاحی خود، حریم قرمز رنگ افزایش وام خرید را رعایت کرده است.
محتوای این پیشنهاد نشان می‌دهد: بانک مسکن بنا دارد تسهیلات جدید 60 و 70 میلیون تومانی را با ترکیبی از مدل «پس‌انداز و اوراق» پرداخت کند. در این مدل، از یکسو برای تجربه تلخ «جهش قیمت اوراق مسکن» در فرابورس که زمستان سال گذشته همزمان با افزایش سقف وام رخ داد، تدبیر لازم به عمل آمده است و از سوی دیگر تعهد 100درصدی از طرف بانک برای پرداخت تسهیلات وجود ندارد به این معنی که مشروط به تهیه اوراق -وجود منابع- وام‌ها پرداخت خواهد شد. بانک مسکن در مدلی که برای پرداخت دو نوع تسهیلات جدید طراحی کرده، «حساب نوع دوم» برای متقاضیان وام در نظر گرفته است.
در این مدل، اجازه استفاده از اوراق فعلی وام مسکن که در فرابورس مبادله می‌شود، وجود ندارد و کارکرد اوراق موجود صرفا برای تسهیلات کنونی 45 میلیون و 60 میلیون تومان محفوظ خواهد ماند، بنابراین در صورت تصویب نهایی پیشنهاد بانک مسکن، متقاضیان تسهیلات جدید باید حساب جدید نزد بانک افتتاح کنند و برای دوره‌ای مشخص اقدام به سپرده‌گذاری کنند تا اوراق مربوط به تسهیلات جدید منتشر شود و در اختیارشان قرار بگیرد. جلوگیری از تبدیل اوراق وام‌های موجود به تسهیلات جدید، مانع وقوع رانت لحظه‌ای برای گروه‌هایی که در این روزها از زمان قطعی افزایش وام خبر دارند، خواهد شد.
زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصویب افزایش سقف وام خرید، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در فرابورس از حدود 40 هزار تومان به 75 هزار تومان و سپس به مرز 100 هزار تومان جهش کرد و هزینه دسترسی به تسهیلات 45 میلیونی را تا سطح 9 میلیون تومان متورم کرد. این انفجار قیمتی در بازار اوراق به دلیل آن بود که دارندگان اوراق از فردای افزایش وام می‌توانستند امتیاز خود را برای تسهیلات جدید نیز استفاده کنند و همین اتفاق باعث رشد ناگهانی ارزش‌افزوده اوراق شد.
اما در مدل «حساب دوم»، دارندگان اوراق قدیمی اجازه استفاده ازامتیاز خود برای وام‌های جدید را ندارند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره توان حقیقی تسهیلات جدید مسکن نشان می‌دهد: این دو نوع تسهیلات 60 و 70 میلیونی در تهران به طور متوسط بین 21 تا 25 درصد هزینه خرید آپارتمان‌هایی با قیمت و متراژ متوسط را برای میان‌درآمدها پوشش خواهد داد. البته قدرت وام 70 میلیونی برای خانه‌اولی‌ها چنانچه برای خرید آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر از 70 مترمربع -حدود 50 مترمربع- مصرف شود، می‌تواند تا 35درصد قیمت مسکن را تامین کند.
اشکال تسهیلات جدید
این دو نوع تسهیلات چون که احتمالا خارج از حمایت‌های دولتی پرداخت خواهد شد، حاوی یک اشکال جدی می‌تواند باشد و آن «نابرابری بین اقساط و توان بازپرداخت» است. تحقیقاتی که طی ماه‌های گذشته درباره «حداکثر توان بازپرداخت تسهیلات از جانب دهک‌های میان‌درآمد»، توسط تعدادی از مقامات مسوول از جمله نویسندگان طرح جامع مسکن و برخی مشاوران وزیر انجام شد، نشان می‌داد: اجاره‌نشین‌های طبقه میانی جامعه بین 31 تا 40 درصد از سبد هزینه‌های ماهانه‌شان را برای اجاره‌بها صرف می‌کنند.
این نرخ برای زوجهای جوان حدود یک میلیون تومان برآورد می‌شود بنابراین تسهیلات خرید مسکن لااقل برای خانه‌اولی‌ها باید به شکلی افزایش یابد که اقساط ماهانه از حداکثر یک میلیون تومان در ماه تجاوز نکند. چنین تسهیلاتی در دنیا به «وام در استطاعات» مشهور است و دولت‌ها برای این منظور، بخشی از نرخ سود تسهیلات را به صورت یارانه‌ای به بانک‌ها پرداخت می‌کنند تا سقف اقساط ماهانه کاهش پیدا کند.
وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس‌کل بانک مرکزی نیمه اول امسال در نامه‌ای مشترک به رئیس‌جمهوری برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در استطاعات، پیشنهاد پرداخت وام با نرخ 14 درصد و جبران مابه‌التفاوت آن تا سود 22درصد از طریق وجوه اداره شده دولتی را ارائه کردند. با این حال، در محتوای پیشنهاد بانک مسکن، احتمال پرداخت دو نوع تسهیلات با نرخ سود حمایتی کاملا ضعیف است و در این صورت، اقساط ماهانه وام 60 میلیونی به مرز یک میلیون تومان و اقساط وام 70 میلیونی نیز به مرز یک میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید. این ارقام شاید فرآیند بازپرداخت تسهیلات را برای مصرف‌کننده‌‌ها سخت کند.
