چند ایده عملیاتی دانشجویی برای پایان بازار آشفته مسکن

به گزارش «خبرنامه دانشجویان ایران»، در چند ماه اخیر به علت افزایش قیمت کالاهای مختلف سطح معیشت خانواده‌های ایرانی کاهش محسوسی داشته است. افزایش قیمت کالاهای اساسی بیش‌ترین اثر را بر معیشت مردم دارد که از جمله این کالاها می‌توان از مسکن نام برد.

در همین زمینه قلی‌الله قلی‌زاده، عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: در یک سال اخیر شاهد افزایش چشمگیر قیمت مسکن در کلانشهرها به ویژه تهران بودهایم به طوری که بر اساس آمارها قیمت مسکن نسبت به سال گذشته حدود 80 درصد افزایش یافته است.

هزینه مسکن در ایران بخش عمده هزینه‌های یک خانواده را تشکیل میدهد. متوسط هزینه‌ی مسکن در سبد مصرفی خانواده شهری 5/33 درصد و دهک‌های پایین درآمدی 70 درصد است، این درحالی است که میانگین جهانی این شاخص 15 تا 20 درصد است.  بنابراین زندگی مردم در ایران به شدت تحت تاثیر قیمت مسکن است.

ترکیب هزینه‌های کل خانوار شهری و روستایی
با در نظر گرفتن افزایش قیمت 5/91 درصدی مسکن در آبان‌ماه امسال نسبت به سال گذشته و اینکه مسکن بیش از یک سوم هزینه‌های خانواده‌های مستاجر را تشکیل می‌دهد، سفره خانواده‌های ایرانی کوچکتر شده است.  البته باید بین مستاجرین و صاحب خانه‌ها تفاوت قائل شد، زیرا اثر مستقیم افزایش قیمت مسکن بر مستاجرین وارد می‌شود و خانواده‌های صاحب خانه به صورت غیر‌مستقیم متاثر می‌شوند. افزایش قیمت مسکن باعث عمیق تر شدن شکاف طبقاتی بین خانوارهای صاحب خانه و مستاجر می شود که با ادامه‌دار شدن افزایش قیمت‌ها در طول زمان علاوه بر فشار بیش‌تر بر دهک‌های پایین درآمدی باعث دو قطبی شدن جامعه می‌گردد.

علل افزایش قیمت مسکن
دلیل اول افزایش قیمت مسکن، کمبود عرضه و ساخت مسکن است، ثبت سالانه‌ی 600 تا 700 هزار ازدواج در کنار نیاز بافت فرسوده به بازسازی طرف تقاضای بازار مسکن را شکل می‌دهد، در مقابل تولید سالانه مسکن تنها میزان کمی از این تقاضا را پاسخ می‌دهد که باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.

برای حل مشکل افزایش مداوم و غیر‌واقعی قیمت مسکن نیاز به حل مسئله کمبود عرضه مسکن است. یکی از راه‌های افزایش عرضه مسکن، اعطای وام‌های ساخت مسکن به افراد است، در این صورت اعتبارات تخصیص یافته وارد بازار تولید مسکن شده و عرضه را افزایش می‌دهد. راه دیگر حذف هزینه‌ی زمین از قیمت مسکن است، زیرا میزان بالایی از قیمت مسکن مربوط به هزینه زمین است. راه بعدی تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی است. معمولا سازنده و مالک ساختمان یکی هستند، تولیدکننده به علت افزایش قیمت زمین و منتفع شدن از این طریق، انگیزه کافی برای ساخت سریع مسکن را ندارد، در صورتی که اگر سازنده و صاحب زمین یکی نباشند باعث می‌شود تولید کننده انگیزه کافی برای تولید سریع و تعداد بیش‌تر مسکن را پیدا کند، زیرا سود خود را در تولید سریع و بیش‌تر می‌یابد.

دلیل دوم افزایش قیمت وجود سوداگری در بازار مسکن است که افراد با انگیزه کسب سودهای بالا سرمایه‌های خودشان را وارد این بازار می‌کنند و با ایجاد تقاضاهای کاذب، معاملات صوری و... به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند. در سال گذشته60 تا 70 درصد معاملات بازار مسکن در پاسخگویی به تقاضای سوداگری بوده، نه برای استفاده از مسکن، که این یکی از نشانه‌های وجود سوداگری در بازار مسکن است.  وجود داشتن 58/2 میلیون خانه خالی در کشور یکی دیگر از نشانه‌های وجود سوداگری در بازار مسکن است، که تنها به انگیزه افزایش قیمت، خریداری شده و حتی در اختیار مستاجر هم قرار نمی‌گیرد.  در صورتی که با عرضه این خانه‌ها مقداری از تقاضای بازار پاسخ داده می‌شود.

اخذ مالیات راهحل جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن
 اخذ مالیات راه حل جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن است. با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانیم تا حدود زیادی از سوداگری در بازار مسکن جلوگیری کنیم. مالیات بر عایدی سرمایه یعنی هر فرد در زمان فروش خانه خود باید درصدی از سود بدست آمده از خرید و فروش خانه را به دولت بپردازد. البته در این مالیات افرادی که برای کارهای تولیدی و مصرف شخصی اقدام به خرید می‌کنند از معافیت برخوردار هستند. این مالیات باعث می‌شود جذابیت بازار مسکن برای سوداگری و کسب سودهای بادآورده کاهش پیدا کند و افراد تنها برای مصرف و استفاده از مسکن دست به خرید آن بزنند. دولت در اجرای راهکار مالیات بر خانه‌های خالی ابتدا اقدام به شناسایی خانه‌های خالی کرده و سپس شروع به اخذ مالیات از مالکان آن می‌کند. اجرای این مالیات انگیزه‌های سودجویانه را در بازار مسکن به شدت کاهش می‌دهد. هر کدام از راهکارها نیاز به ایجاد زیر ساخت‌هایی برای اجرایی شدن دارند، که دولت و مردم با همیاری هم می توانند در کوتاه مدت، دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کنند.

به علت سهم بالای مسکن از سبد هزینه‌های خانوار، وضع زندگی مردم به شدت تحت تاثیر قیمت مسکن است. به این علت مسئولین باید به کنترل قیمت مسکن اهتمام ورزند. دولت از طریق افزایش تولید مسکن، اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به کنترل قیمت مسکن بپردازد.

** گزارش از محمد مهدی خانوار