خبرنامه داتنشجویان ایران: محمدرضا جهان‌بیگلری*// اگر بخواهیم به یکی از اصول مادر تخصصی اقتصاد در هر کشوری بپردازیم، زمین و ساختمان از عوامل تاثیرگذار محسوب می‌شود به‌طوری که سرمایه‌گذاری بی‌رویه در این صنعت، کشورها را دچار عواقب رکود اقتصادی می‌کند.
استفاده از زمین و ملک حق مسلم شهروندان آن کشور است به‌طوری که زمین محدود و قابل افزایش نیست، پس کنترل سرمایه‌گذاری در این بخش از نکات حائز اهمیت برای اقتصاد کشورها به‌شمار می‌رود.
زمانی اقتصاد کشوری به شکوفایی می‌رسد که نقدینگی به‌طور مداوم در گردش باشد؛ وقتی نقدینگی درمورد سرمایه‌گذاری انجام‌شده قفل و از گردونه گردش خارج می‌شود، بخشی از اقتصاد که می‌توانست از این حجم نقدینگی استفاده کند محروم می‌شود و اگر وسعت و تعداد این نوع سرمایه‌گذاری‌ها زیاد شود، کشور در رکود اقتصادی فرو می‌رود و چون این نوع صنعت براساس نیاز اولیه ترسیم می‌شود و سرمایه‌گذاران توقع دارند میزان سرمایه‌گذاری انجام‌شده دارای بازده سرمایه‌گذاری باشد و هرساله علاوه‌بر سود سالیانه، افزایش حجم سرمایه‌گذاری را نیز دربر داشته باشد و حداقل به‌میزان کالاهای واسطه‌ای سودآور باشد، درنتیجه برای برآورده‌شدن انتظارات بیهوده و بی‌رویه قیمت زمین و ملک را سالیانه و بدون حساب و کتاب افزایش می‌دهند و متقاضیان هم مجبور هستند با شرایط اعلامی خود را تطبیق دهند، درصورتی که سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن به‌عنوان سرمایه ثابت محسوب شده و سود مورد انتظار باید بسیار پایین‌تر از کالاهای واسطه‌ای لحاظ شود چون ریسک پایین‌تری دارد. سرمایه‌گذاری کالاهای واسطه‌ای ازجمله طلا، سکه، ارز و حتی خودرو، ریسک بالاتری را شامل می‌شود.
از آنجا که پایه محاسبات سرمایه‌گذاری خرد، مسکن و زمین است، با افزایش قیمت‌های فروش که به‌دنبال آن نرخ اجاره‌بها نیز افزایش خواهد داشت، نرخ سرمایه‌گذاری نیز افزایش می‌یابد و با توجه به عوامل تاثیرگذار در شاخص‌های اقتصادی هر کشوری و شرایط بیرونی سرمایه‌گذاری‌ها محدودتر می‌شود که البته کشورها و شهرهای توریست‌پذیر، برخی استثنائات را شامل می‌شوند.
به‌طور مثال اگر سرمایه‌گذاری کوچک در یک مغازه میوه‌فروشی را که خدمات واسطه‌ای به‌شمار می‌رود بررسی کنیم، در سال 97 نرخ اجاره‌بهای یک مغازه میوه‌فروشی به‌متراژ 40 متر واقع در خیابان میرداماد ماهیانه 24 میلیون تومان بود که براساس نظر مالک برای تمدید قرارداد در سال 98، 70 میلیون تومان به‌صورت اجاره‌بهای ماهیانه درخواست شده است که اگر افزایش هزینه‌های دستمزد کارگر، حمل‌ونقل میوه از مبدأ برای توزیع، مالیات، بیمه و هزینه‌های انرژی و در کل سود را محاسبه کنیم، این سرمایه‌گذار خرد باید سالیانه حداقل 100 میلیون تومان درآمد داشته باشد که 70 درصد آن به مالک مغازه تعلق دارد، پس باید چندین برابر روی اجناس بکشد تا بتواند صرفا هزینه‌های مربوطه را تامین کند؛ به این طریق است که تورم ایجاد می‌شود.
با رکودی که در تثبیت سرمایه‌گذاری و قفل‌شدن نقدینگی ایجاد شده، شاهد رکود تورمی که بدترین حالت در علم اقتصاد است، خواهیم بود. در این حالت نقدینگی از سمت کارآفرینان به‌سمت سرمایه‌گذاران ملکی کشیده می‌شود و آن‌دسته از سرمایه‌گذاران ملکی که سود سرشار در این نوع سرمایه‌گذاری را لمس می‌کنند، نقدینگی ایجادشده را بیشتر در همین زمینه هدایت می‌کنند که دوباره شاهد قفل نقدینگی خواهیم بود؛ یا آن را در راستای کالاهای واسطه‌ای مانند ارز و سکه بدون اطلاع از شرایط اقتصادی بازار صرف می‌کنند که موجب به‌هم‌ریختگی در این زمینه و افزایش بی‌رویه و ایجاد تورم می‌شود؛ در صورت ادامه این روند در آینده‌ای نزدیک به یک کشور سرمایه‌داری قطعی تبدیل خواهیم شد و فاصله طبقاتی نیز بسیار گسترده می‌شود و ظریب جینی نامتعادل خواهد بود.
پس لازمه اینکه توازنی در توزیع ثروت در کشور داشته باشیم و میزان نقدینگی را نیز تحت کنترل درآوریم، تصویب قوانینی مانند بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته در راستای سرمایه‌گذاری در صنعت زمین و ساختمان است. به‌نوعی با این قوانین می‌توانیم سرمایه را به‌سمت طرح‌های مولد اقتصادی هدایت کنیم و ضمن مهار نقدینگی، در شکوفایی اقتصادی کشورمان نیز گام برداریم.
در اغلب کشورهای اسکاندیناوی مانند سوئد، سرمایه‌گذاری در ملک محدود است و هر شخص می‌تواند صرفا یک ملک در یک شهر و جمعا دو ملک در سطح کشور داشته باشد و درصورتی که به هر دلیل تصمیم به خروج از کشور و اجاره ملک مورد نظر داشته باشد باید با قیمت‌های مصوب دولتی و تحت نظارت دولت این کار انجام شود؛ این محدودیت‌ها به اشکال مختلف در بیشتر کشورهای اروپایی ازجمله آلمان دیده می‌شود؛ حتی در کشور آمریکا نیز سرمایه‌گذاری در ملک با شرایط خاص مجاز است و باید توسط شرکت‌های مجاز صورت پذیرد و کسانی که تمایل به سرمایه‌گذاری در این صنعت را دارند باید سرمایه مورد نظر را تحویل شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی دهند و پس از تکمیل پروژه...
...اصل و سود تضمین‌شده را دریافت کنند که پس از کسر مالیات و هزینه‌های مربوطه پرداخت می‌شود؛ البته کشورهایی هم هستند که با توجه به توریست‌پذیر بودن، اقدام به فروش ملک به سرمایه‌گذاران خارجی می‌کنند و از این راه کسب درآمد دارند، مانند شهری در جنوب اسپانیا یا کشور همسایه، ترکیه که در بیشتر موارد فروش این نوع املاک در حاشیه شهرها اتفاق می‌افتد و خریداران صرفا صاحب محدثات هستند و مالک زمین دولت است و بعد از انقضای مدت قرارداد، دولت‌ها با اخذ اجاره‌بهای سنگین در رابطه با زمین، درآمد بزرگی را از متقاضیان خارجی به دست خواهند آورد و مالکان نیز مجبور به پرداخت عوارض مصوب یا فروش ملک و کوچ به سرزمینی دیگر هستند. پس حفظ ملکیت در اقتصاد امری حیاتی است که کشور ما نیز از این روش پیروی می‌کند.
در ایران سرمایه‌گذاری در ملک توسط عامه مردم قابل انجام است و هر شخصی می‌تواند بدون هیچ‌گونه اطلاع و تخصصی و حتی داشتن سواد خواندن و نوشتن، به این شغل مبادرت ورزد و صرفا با استخدام یک مهندس ناظر حتی بی‌تجربه مسکنی را احداث کند که از استانداردها و ایمنی لازم برخوردار نباشد و ساختمانی را که متری حداکثر دومیلیون و 500 هزار تومان تا سه‌میلیون تومان قیمت تمام‌شده آن است، تا متری 20 میلیون تومان بفروشد و بدون آنکه هیچ‌گونه مالیاتی به دولت بپردازد، سود چندین درصدی را به جیب بزند و هیچ کنترلی هم بر این نوع سرمایه‌گذاری از سوی دولت صورت نمی‌پذیرد. کمتر کشوری را در دنیا سراغ داریم که به این شیوه اداره می‌شود. با توجه به موارد عنوان‌شده، براساس سود سرشار و فرار مالیاتی و عدم نظارت کافی در این صنعت، سرمایه‌گذارانی در کشور وجود دارند که بیش از 150 ملک به‌نام‌شان در اداره ثبت املاک وجود دارد و تعدادشان هم زیاد است.
این مورد را هم باید مورد نظر قرار داد که میزان تقاضا با عرضه کنترل می‌شود؛ در شرایط کنونی با توجه به اینکه جمعیت رو به کهنسالی کشور و میزان ساختمان‌های خالی از سکنه با اختلاف ناچیزی در بیشتر شهرها هم‌تراز است، فقط در شهرهای بزرگ آن هم با توجه به مهاجرپذیر بودن، دولت باید برنامه‌ریزی محدودی را به سرمایه‌گذاران ارائه کند، لذا دولت باید در راستای اصلاحات اقتصادی و نظارت کافی بر سرمایه‌گذاری و جلوگیری از پولشویی و سوداگری اقتصادی و گردش نقدینگی در هدایت سرمایه‌ها به‌سمت طرح‌ها و پروژه‌های مولد اقتصادی، موارد ذیل را سریعا در دستورکار قرار دهد.
* محدود‌سازی حق مالکیت مسکن برای اشخاص
* ممنوع ساختن سرمایه‌گذاری انفرادی در این صنعت (اجرا توسط شرکت‌های پیمانکار دارای رتبه و صلاحیت)
* اخذ مالیات براساس قیمت تمام‌شده تا فروش از سرمایه‌گذاران
* تعیین حد سقف رسمی اجاره‌بها براساس نوع شهر و منطقه
* الزام قراردادهای بلندمدت اجاره
* اخذ مالیات سنگین برای املاک تعیین‌تکلیف نشده و خانه‌های خالی
* تعیین‌تکلیف مازاد املاک سرمایه‌گذاران (تعیین مدت برای واگذاری و فروش)
* ممنوع‌شدن در مشارکت و سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک توسط بانک‌ها، نهاد‌های دولتی، خصولتی و عمومی
* افزایش هزینه نقل و انتقالات سند به‌صورت انتقال دوم
* تعیین مدت زمان برای سرمایه‌گذاران از زمان تکمیل پروژه تا واگذاری
* اجرای طرح لیزینگ ساختمان (اجاره به شرط تملیک)
* بررسی سرمایه‌گذاران فعلی املاک از لحاظ سوءظن پولشویی و فرار مالیاتی
* کنترل و نظارت کامل دولت در این نوع سرمایه‌گذاری و واگذاری‌ها ازجمله مشاوران املاک.
* اقتصاددان
