به گزارش «خبرنامه دانشجویان ایران»، در تنظیم قرارداد اجاره ملک ، رعایت برخی نکات از هرگونه مشکلات و گرفتاری های احتمالی پیشگیری می کند لذا دانستن آنها ضروری است.
مثلا تعیین مدت اجاره در قرارداد ( هم در خصوص املاک صنعتی مثل اجاره سوله و هم املاک مسکونی ) ، امکان تخلیه و تحویل مورد اجاره قبل از پایان مدت ، آگاهی از حقوق و تکالیف موجر و مستاجر و تعیین ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی و تعیین خسارت در صورت تعدی و تفریط طرفین قرارداد، نکات مهمی هستند که در تنظیم قرارداد اجاره باید به آنها توجه نمود و در خصوص آن ها توافق کرد.
امروزه به دلیل گستردگی ها و پیچیدگی هایی که در مسائل حقوقی مربوط به خرید و فروش ، رهن و اجاره املاک وجود دارد احاطه و تسلط کافی بر جزئیات این حوزه فقط از عهده کارشناسان حقوقی بر می آید و اکتفا به دانش خود و تصمیم به معامله املاک مثل خرید و وفروش، اجاره سوله یا خرید کارخانه بدون مشاوره با حقوقدان ذیربط با ریسک بالایی همراه خواهد بود.
قوانین حاکم بر عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر
قانون مدنی به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستاجر به عنوان قانون خاص قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر می باشند.
آگاهی از قوانین و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در تنظیم قرارداد اجاره آثار مهم و قابل توجهی دارد لذا در تنظیم قراردادها باید با آگاهی و علم بر این قواعد اقدام کرد .( منبع : Wikipedia )
مشاوره با مشاوران متخصص و مجرب در تنظیم اجاره نامه با هدف تضمین حقوق و جلوگیری از وقوع اختلافات و دعاوی ناشی از اجرای قرارداد لازم و ضروری می باشد.
با توجه به اینکه امروزه اغلب قراردادهای اجاره در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود و ظاهراً قانونی و کامل و دقیق هستند، اما نباید تنها به تجربه این مشاوران بسنده کرد، مسلما اطلاعات مشاوران حقوقی و وکیل قرارداد در این زمینه دقیق‌تر ،قانونی تر و کامل تر خواهد بود.
تعیین مدت در قرارداد اجاره
طرفین باید توجه نمایند که در قراردادهای خود مدت اجاره را قید کنند. مدت اجاره باید تعیین شود در غیر این صورت عقد باطل است. (ماده ۴۶۸ قانون مدنی)
البته در ماده ۵۰۱ قانون مدنی در این باره آمده است:
اگر مال الاجاره از قرار روز ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین شود اجاره برای یک روز یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.
در نتیجه اگر مدت اجاره به طور صریح بیان نشده باشد و تنها موعد پرداخت مال الاجاره مشخص شود مدت اجاره بر اساس آن قابل تشخیص خواهد بود و چنین اجاره ای باطل نیست.
اما توصیه می شود برای جلوگیری از بروز دعاوی اجاره طرفین حتماً مدت معینی را برای اجاره خود تعیین کنند.
امکان تخلیه و تحویل مورد اجاره قبل از پایان مدت اجاره
مطابق قوانین مربوط به اجاره ،مستاجر حق دارد تا زمان اتمام قرارداد مورد اجاره را در اختیار داشته باشد و موجر بدون دلیل قانونی حق درخواست تخلیه ملک را ندارد. موجر نیز مکلف است در پایان مدت قرارداد همزمان با تخلیه مورد اجاره، پول پیش یا ودیعه ای را که از مستاجر گرفته است برگرداند.
البته در صورتیکه در خصوص تخلیه زودتر از موعد مقرر در قرارداد میان موجر و مستاجر توافقی صورت گرفته باشد امکان تخلیه قبل از موعد وجود خواهد داشت.
لذا تعیین خسارت در قرارداد به دلیل تاخیر مستاجر در تخلیه و یا تأخیر موجر در بازپرداخت ودیعه از مواردی است که در تنظیم قرارداد باید بدان توجه ویژه نمود.
به طور کلی برای سایر تعهدات قراردادی نیز باید ضمانت اجرایی تعیین شود. مهمترین ضمانت اجرایی که در هر قراردادی می توان قید نمود، پرداخت خسارت و فسخ قرارداد می‌باشد.
به عنوان مثال اگر مستاجر متعهد شده باشد که در صورت نیاز ملک به تعمیرات اساسی، مورد اجاره را در اختیار موجر قرار دهد اگر به تعهد خود عمل نکند و خسارتی وارد شود، مسئول جبران خسارات خواهد بود همچنین موجر حق خواهد داشت که قرارداد را فسخ کند.
واگذاری اجاره به غیر توسط مستاجر
قانونا مستاجر حق دارد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد. (ماده ۴۷۴ قانون مدنی)
لذا موجران باید توجه داشته باشند اگر نمی خواهند چنین حقی را به مستاجران بدهند باید در موقع تنظیم عقد این حق را از مستاجر سلب نمایند و برای این منظور ضمانت اجرایی مثل فسخ قرارداد را تعیین کنند.
ورشکستگی طرفین اجاره
یکی از موارد مهمی که در هر قراردادی برای طرفین لازم است داشتن اهلیت برای انجام معامله می باشد. (شرایط صحت معامله -ماده ۱۹۰ قانون مدنی)
باید توجه کرد شخص ورشکسته اهلیت و صلاحیت قانونی برای تنظیم عقد را ندارد. مطابق قانون اداره اموال ورشکسته با مدیر تصفیه است. ورشکسته حق دخالت در امور مالی و تصرف در اموالش را ندارد.
بنابراین انعقاد عقد اجاره با شخص ورشکسته قانونی نیست.
ولی اگر بعد از عقد یکی از طرفین ورشکسته شود این موضوع تاثیری در قرارداد اجاره نخواهد داشت و لزوم عقد تا پایان مدت آن پابرجاست.
- سایر مواردی که موجر و مستاجر در تنظیم قرارداد اجاره باید به آن توجه کرده و در قرارداد قید کنند:
- زمان و نحوه پرداخت اجاره بها
- زمان و نحوه برگرداندن پول پیش
- مسئول انجام تعمیرات اساسی و غیر اساسی و تعیین مسئول پرداخت هزینه های آن
- تعیین مسئول پرداخت قبوض و حق شارژ
- نحوه نگهداری از مورد اجاره
- امکان تخلیه زودتر از پایان مدت
- تعیین مرجع حل اختلاف (داوری یا دادگاه)
- امضای دو شاهد زیر قرارداد
- تعیین شرایط فسخ قرارداد.
توصیه می شود در موقع تنظیم اجاره نامه از تجربه و مهارت یک مشاور قرارداد یا وکیل متخصص در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوید تا از حقوق و تکالیف قانونی خود آگاه شده و علاوه بر تضمین حقوق خود از وقوع دعاوی اجاره در آینده پیشگیری نمایید.
چنانچه قصد معامله خرید و فروش ، رهن و اجاره املاک صنعتی داشته و نیاز به مشاوره با کارشناسان حقوقی دارید لطفا با شماره 48200-021 تماس بگیرید.
ممنون از وب سایت شما، از اینکه اطلاعات مفید درباره اجاره سوله و سایر املاک صنعتی منتشر میکنید ممنونم.
موفق باشید