به گزارش سرویس اقتصادی «خبرنامه دانشجویان ایران»؛ این روزها زمزمه استعفای وزیر راه و شهرسازی، که به تازگی یکسال از وزارت آن گذشته بود به گوش می رسد. شایعات و اخبار غیررسمی نشان می دهد رستم قاسمی که با شعار 4 میلیون مسکن پا به این وزارت خانه گذاشت با گذشت یکسال هنوز نتوانسته کارنامه قابل قبولی در حوزه مسکن محیا گند و حتی بر روند بازار و افزایش قیمت مسکن نیز در طول امسال حتی با 25درصد اجباری این وزارت خانه نتوانست قیمت بازار اجاره نشینی را هم به درستی کنترل کند.
با این حال رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی که برخی معتقدند گویا ساخت 4 میلیون مسکن را با فروش 4 میلیون بشکه نفت در وزارت نفت اشتباه گرفته است این روزها با چالش بزرگی دست و پنجه نرم می کند. باید دید با وجود 3 سال مانده به پایان دولت سیزدهم این وزارت خانه توان ساخت 4 میلیون مسکن را دارد یا زمزمه ها و شایعات به واقعیت تبدیل شده و شاهد استعفای وزیر خواهیم بود.
رهاسازی بازار مسکن با افزایش قیمت دلار
بی شک بلاتکلیفی در وزارت خانه شهرسازی بر حوزه مسکن تاثیر زیادی خواهد گذاشت اما این روزها نیز با افزایش قیمت دلار بازار مسکن را در آبان ماه، دچار چالش کرده است. به گونه ای که بازار بزرگ مسکن این ظرفیت را دارد که پول های زیادی را در خود جای دهد اما در مواقعی هم می تواند با آزاد کردن این پول ها در بازارهای دیگر شوک زیادی به آن بازار وارد کند و مشکل آفرین ظاهر شود.
چیزی که به نحوی این روزها می توان گفت که پول های خارج شده از بازار مسکن پتانسیل زیادی برای ریختن در بازار ارز را دارند تا از این بازار پرنوسان این روزها سود هنگفتی نصیب خود کنند. البته بازار مسکن در حال حاضر از چند جهت تحت فشار قرار گرفته و همین امر موجب شده نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با بازارهای موازی از جمله ارز، سکه و طلا و بازار سهام پیشتاز باشد.
افزایش قیمت ارز شاید با سکه و طلا نسبت نزدیکی داشته باشد و به محض بالا رفتن قیمت ارز در کشور قیمت دو بازار دیگر افزایش پیدا کند اما درخصوص بازار مسکن قیمت ارز در کوتاه مدت همبستگی پایینی دارد. البته شاید در کوتاه مدت این همبستگی ناچیز باشد اما در بلند مدت تاثیر زیادی بر قیمت حوزه مسکن وارد خواهد کرد.
انصراف سرمایه گذاران ساخت و ساز
قیمت مواد اولیه ساخت مسکن و به عبارتی مصالح ساختمانی نیز تاثیر زیادی بر قیمت ها در حوزه مسکن دارد. در حال حاضر مساله تورم مصالح ساختمانی یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌‌‌های اخیر بوده که تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده مسکن داشته است. این موضوع به عنوان یکی از عوامل اصلی انصراف سرمایه‌گذاران و فعالان ساخت‌وساز از ساخت مسکن در این مدت مطرح می‌شود.
در هفته‌‌‌های اخیر نیز بحث رابطه قیمت مصالح ساختمانی و مسکن بیش از پیش مورد توجه فعالان ساختمانی قرار گرفته و این دغدغه پررنگتر از قبل مطرح شده است که با وجود بازار متورم مصالح، نمی‌توان به کاهش محسوس تورم مسکن امیدوار بود و در این شرایط همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده درست کار نمی‌‌‌کند.
نگاهی به بازار مسکن از ابتدای سال 96 تاکنون نشان می‌دهد در سال 96 بازار مسکن در وضعیت پیش‌‌‌رونق قرار گرفت اما بتدریج تورم ملکی افزایش یافت و جهش قیمت مسکن را در سال 97 رقم زد که این روند تا بهار 1401 ادامه داشت و قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین 7.8 برابر شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران 9.1 برابر افزایش داشته است. همچنین قیمت دلار از ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1401 رشد حدود 7.9 برابری داشته است.
بنابراین مسکن چه در مقایسه با بازار ارز و چه در مقایسه با بازار مصالح ساختمانی، تورم به‌مراتب بیشتری در این فاصله زمانی داشته و از تغییرات متغیرهای اثرگذار همیشگی بر بازار ملک، تأثیر گرفته است. نکته قابل تامل این است که میزان رشد قیمت مصالح و نرخ دلار در مدت مورد مقایسه بسیار به یکدیگر نزدیک بوده که این امر محصول وابستگی تولید برخی مصالح ساختمانی به اقلام و مواد اولیه وارداتی و نیز استفاده از تجهیزات و تاسیسات خارجی در بسیاری از ساخت‌وسازهاست. به این ترتیب در سال‌های اخیر جهت قیمت مصالح تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.
افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در دولت قبل
بر اساس جدیدترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در تهران طی مهر سال 1401 بالغ بر 43720000 تومان بود که در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 1.2 و 38.2 درصد افزایش یافته است. همچنین در مهر سال 1401، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 5.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.2 و 0/1 درصد کاهش داشته است.
با نگاهی به وضعیت بازار مسکن طی 9 سال اخیر، یعنی از سال 92 تا 1401 نشان می‌دهد روند افزایش قیمت در برخی سال‌ها به شکل باور‌نکردنی و افسارگسیخته بوده و حتی به بالای 40 درصد رشد نیز رسیده است. در مرداد سال 92 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 3834000 تومان بود که در پایان عمر دولت حسن روحانی که وزیر راه و شهرسازی آن به ساخت مسکن توسط دولت اعتقادی نداشت و مسکن مهر را مزخرف می خواند متوسط قیمت به 30970000 تومان رسید؛ یعنی رشد حدود 710 درصدی طی 8 سال دولت بی مهری به مسکن. از مرداد سال گذشته تا مهرماه امسال نیز روند رشد قیمت مسکن ادامه داشته و 41 درصد افزایش یافته است.
مالیات بر خانه‌های خالی به کجا رسید؟
مردادماه سال جاری معاون درآمدهای سازمان مالیاتی اعلام کرد تا ۱۰ شهریور فهرست نهایی خانه‌های خالی مشمول مالیات آماده می‌شود. در مهر سال جاری سازمان امور مالیاتی اعلام کرد در مجموع ۵۱۵ هزار و ۴۹۳ خانه خالی به این سازمان معرفی شده است. به گفته رئیس سازمان امور مالیاتی، سال ۱۴۰۰ عملاً از خانه‌های خالی، مالیاتی دریافت نشده زیرا پایان سال گذشته تکلیف خانه‌های خالی روشن شد، یعنی مشخص شد کدام یک از خانه‌ها خالی هستند. در نتیجه مالیات سال گذشته را باید در ۱۴۰۱ اخذ کنیم. داوود منظور همچنین به تازگی درباره دریافت مالیات از خانه‌های لوکس گفته است: در حال محاسبه مالیات خانه‌های لوکس برای ۱۴۰۱ هستیم.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس قرار بود به عنوان یکی از طرح‌های مهم دولت و با هدف کنترل بازار مسکن بویژه در بخش اجاره در سال 1401 اجرا شود. این در حالی است که سازمان امور مالیاتی در نیمه نخست سال و به‌رغم شناسایی بیش از 500 هزار خانه خالی، هیچ گونه مالیاتی از این خانه‌ها دریافت نکرده است و از سوی دیگر همچنان در حال محاسبه مالیات بر خانه‌های لوکس است. به این ترتیب می‌توان یکی از دلایل تاثیرگذار بر وضعیت بازار مسکن را عدم اجرای طرح‌های مالیاتی دولت در حوزه مسکن دانست.
اصلی‌ترین وظیفه دولت در قبال بازار اجاره‌بها
دولت سیزدهم با وعده ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، این نوید را داد که با ساخت و عرضه مسکن در قالب طرح نهضت ملی مسکن، نه تنها نیاز بازار را تأمین خواهد کرد بلکه با پاسخ به نیاز مصرفی جامعه، دست دلالان و سودجویان را از این بازار قطع خواهد کرد.
این در حالی است که معاون وزیر راهوشهرسازی اعلام کرده است: علاوه بر ۴۳۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن که با مدیریت وزارت راهوشهرسازی در مراحل مختلف ساخت قرار دارد، واحدهای روستایی، خودمالکی، نیروهای مسلح و... را داریم. در بخش روستایی نیز ۱۸۰هزار واحد به پیشرفت بیش از ۵۰ درصد رسیده است. به طور کلی هم‌اکنون دست کم یک میلیون واحد نهضت ملی مسکن با میانگین پیشرفت حدود ۳۰ درصد در حال اجراست.
اما در نهایت با توجه به شرایط فعلی دولت و کمبود جدی منابع مالی که طرح‌های عمرانی دولتی را زمین زده است، نمی‌توان به تقویت مالی سمت عرضه و تقاضا از سوی دولت امیدوار بود. در نتیجه می‌توان تنها راهکار عملی برای دستیابی به هدف کنترل بازار اجاره را در تسهیل ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی یافت. در کنار این فاکتور البته لازم است دولت انرژی بیشتری صرف کنترل نرخ تورم کند تا کار در حوزه کنترل تورم اجاره‌بها هم آسان شود! میزان رشد اجاره‌بها طی یک سال گذشته در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 40.9 و 46.8 درصد بوده است. در همین حال نرخ تورم سالانه هم تا پایان مهرماه معادل 42.9 درصد بوده است. این روند حاکی از پیروی قیمت اجاره‌بها از نرخ تورم است. گفتنی است نرخ تورم سالانه در شهریورماه هم 42.1 درصد بوده و به عنوان پیشران تورم مسکن و اجاره‌بها عمل کرده است. نتایج همین بررسی اجمالی، کنترل نرخ تورم را به عنوان اصلی‌ترین وظیفه دولت برای ساماندهی بازار مسکن از جمله بازار اجاره‌بها مطرح می‌کند.
مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «بررسی تجارب جهانی مدیریت بازار مسکن» به این نکته اشاره کرده است که تجربه اکثر کشورها نشان می‌دهد یکی از شیوه‌های برون‌رفت از بحران تأمین مسکن برای اقشار فرودست، کنترل و مداخله دولت در مواقع شکست بازار است. شکست بازار در شرایط مختلف اتفاق می‌افتد. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های آن، برهم خوردن بازار عرضه و تقاضا و استفاده سودجویانه، انحصارگرایانه و بورس‌بازی است.
با توجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای مبرم زندگی افراد جامعه است، در بیشتر کشورها یک کالای مهم و حساس خانوار به شمار می‌رود و گاه ماهیت سرمایه‌ای آن پررنگتر از ماهیت مصرفی سکونتی آن می‌شود. بدیهی است که یکی از شیوه‌های مؤثر و مطلوب دولت‌ها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن، استفاده از ابزارهای مالیاتی است، لذا دولت و سازمان امور مالیاتی باید هر چه سریع‌تر برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه لوکس اقدام کنند. ضرورت تسریع در ساخت و عرضه مسکن که در قالب طرح نهضت ملی مسکن در حال اجراست، به دولت کمک می‌کند تا آرامش و ثبات را به بازار مسکن بازگرداند.
ارتقای ساخت‌وساز مسکن توسط بخش خصوصی که سالانه بین ۳۲۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است، تحریک تقاضا در بافت‌های فرسوده، ساخت واحدهای مسکونی برای دهک‌های اول تا سوم با حداکثر حمایت دولت، ساخت مسکن برای دهک‌های متوسط با حمایت نسبی دولت، احداث واحدهای مسکونی روستایی و تأمین مسکن اجاره‌ای نیز به عنوان راهکارهای دیگری برای برون‌رفت از بحران مسکن مطرح می‌شود.
گزارش از هادی هدایت زاده
