به گزارش «خبرنامه دانشجویان ایران»؛ وزارت راه و شهرسازی در تاریخ ۲۴ فروردین ۱۴۰۴ مواردی را تحت عنوان بسته ساماندهی بازار اجاره در شورای عالی مسکن مصوب نمود.
موارد مطرح شده عموما موارد قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها بودند و بعد از حدود شش ماه گزارش دقیقی از اجرای آن موارد ذکر نشده است ولی یکی از موارد که در جلسه شورای عالی مسکن مصوب شد و قرار بود ظرف یک ماه جزییات آن توسط وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شود موضوع اجاره داری دولتی بود که انتقاد بسیاری از کارشناسان را برانگیخت.
به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی «برنامه دولت برای عرضه ۷۵ هزار واحد در سه سال است که در این زمینه در حال برنامهریزی برای بررسی سهم استانهای مختلف از لحاظ نیاز به مسکن و همچنین ظرفیتهایی که استانها به ویژه از لحاظ زمین آماده دارند، بررسی و سیاستهای لازم جهت عملیات ساخت ابلاغ خواهد شد».
بعد از شش ماه از اعلام این خبر به تازگی، در حد چند سطر خبری در پایگاه وزارت راه و شهرسازی در مورد جلسه شورای معاونین مسکن وزارت راه و شهرسازی و عرضه مسکن استیجاری با دو مدل «تامین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» توسط دولت با استفاده از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی برای زوجهای جوان که طی پنج سال اخیر ازدواج کردهاند، مطرح شد.در این طرح، از محل اراضی، املاک و مستغلات و همچنین منابع وزارت راه و شهرسازی برای تامین و عرضه مسکن استیجاری استفاده میشود و واحدهای مسکونی حاصل از آن به صورت اجارهای به زوجهای جوان فاقد مسکن برای مدت مشخص و با اجارهبهای پایینتر از نرخ بازار واگذار میشود.
مطابق این خبر، سازندهها و مالکانی که در مناطق هدف وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن استیجاری واحد مسکونی تمام شده یا نیمهتمام با پیشرفت فیزیکی بالا دارند، نیز به دلیل شرایط رکود حاکم بر بازار و افت تقاضا، از تهاتر یا فروش املاک خود به وزارت راه و شهرسازی استقبال میکنند و تمرکز این وزارتخانه عرضه واحدهای استیجاری در استطاعت با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع است.
با وجود اینکه هنوز جزئیات این خبر و دستورالعمل احتمالی اعلام نشده است ولی چند نکته مطرح است که به اختصار پرداخته میشود:
۱- با وجود تردیدهای بسیار در مدیریت وزرات راه و شهرسازی برای تحقق تولید یا تامین ۷۵ هزار واحد مسکونی حتی در ۳ سال آتی، در صورتی که در کشور حدود ۷ میلیون خانواده مستاجر وجود دارد، آیا تولید یا تامین سالی ۲۵ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور، منجر به ساماندهی بازار اجاره میشود؟! ومیتوانن تحت عنوان بسته حمایت از مستاجران آن را مطرح کرد؟!
۲- از طرفی گفته شده است در این طرح، از محل اراضی، املاک و مستغلات و همچنین منابع وزارت راه و شهرسازی برای تامین و عرضه مسکن استیجاری استفاده میشود و واحدهای مسکونی حاصل از آن به صورت اجارهای به زوجهای جوان فاقد مسکن برای مدت مشخص و با اجارهبهای پایینتر از نرخ بازار واگذار میشود.
همچنین فرایند تولید یا خرید و تحویل و بازپسگیری احتمالی و اجاره داری این واحدهای اجارهای با وزارت راه و شهرسازی و از طریق سازمان ملی زمین و مسکن انجام خواهد شد.سئوال اینجاست که آیا این قدر از مداخله و تبدیل کردن سازمان ملی زمین و مسکن به صاحبخانه ۷۵ هزار ملک اجارهای، مصداق تصدیگری دولتی نیست؟
۳- آیا بهتر نیست سازمان زمین و مسکن به عنوان توسعه گر و بسترساز، تکالیف قانونی از جمله ماده ۱۱ قانون جهش تولید مسکن که به صراحت از این سازمان خواسته شده است که برای الحاق اراضی، زمین را شناسایی کند تا پس از آمادهسازی در مدار تولید مسکن قرار گیرد یا آیا بهتر نیست وزارت راه شهرسازی تکالیف مندرج در برنامه هفتم پیشرفت و الحاق و آماده سازی اراضی و واگذاری این اراضی به مردم را انجام دهد تا دولت به عنوان ریلگذار زمینه خانهدار شدن مردم را فراهم کند.
۴- اگر هزینه ساخت یا تامین یک واحد را مثلا به طور میانگین، چهار میلیارد تومان در نظر گرفته شود به جای صرف این هزینه برای ساخت یا خرید یک واحد استیجاری میتوان، با همان منابع مالی، زمینهای آمادهسازی شده و دارای خدمات زیربنایی در اختیار حداقل ۱۰ خانواده، قرار داد تا با مدیریت خود به مرور و با کمک تسهیلات، مدیریت ساخت و ساز را انجام دهند.
چراکه هزینه آماده سازی و خدمات زیربنایی به طور مثل یک قطعه زمین ۲۰۰ متری به طور میانگین حدود ۴۰۰ میلیون تومان خواهد بود. وزارت راه و شهرسازی ظرفیت قابل توجهی از اراضی در کلانشهرها و شهرها و روستاهای کشور دارد که میتواند با اجرای ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت از طریق ذکر شده در قالب سیاستهایی مبتنی بر مالکیت، به رفع مشکل مسکن جوانان و خانواده های مستاجر به صورت اساسی کمک کند.واگذاری زمین به مستأجران نه تنها متناسب با اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی است که داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر خانواده میداند، بلکه میتواند به شکلی پایدارتر و اثرگذارتر مشکلات مسکن جوانان را کاهش دهد.
۵- بر فرض که این واحدهای مسکونی از طریق تهاتر به صورت آماده از سازندگان خریداری شد و یا با تامین منابع مالی وزارت راه و شهرسازی ساخته شد، حالا سؤال اینجاست این حجم کم از واحدهای اجارهای دولتی، تامین شده به کدام مستاجران جوانی میتوان تخصیص داد.حجم کم واحدها با سیل عظیم تقاضا رو به رو خواهد بود و این شرایط، بستر رانت ایجاد خواهد شد.از طرف دیگر اگر این واحدها به مستأجران داده شد چه فرآیندی برای بازپسگیری این واحدها وجود خواهد داشت؟ آیا این مستاجران تا ابد ساکن این واحدها خواهند بود یا بعد از چند سال تحویل میدهند؟ چه تضمینی وجود دارد که تجربه فساد لاستیک دولتی و ارز دولتی در حوزه اجاره دولتی تکرار نمیشود؟
۶- نکته حایز اهمیت دیگر اینکه اگر قرار است بعد از چند سال این واحدها تحویل گرفته شود و به مستاجر دیگر داده شود، چه اتفاقی برای این مستاجران که باید واحدهای اجاره ای خود را تحویل دهند میافتد آیا با این شرایط تورمی و ضعف مالی، این افراد میتوانند در طول سالهایی که مستاجر دولت بودهاند منابع پس انداز کنند و بعد از مستاجری دولتی خانه بخرند یا باز هم به دلیل شرایط بد مالی با فشار به دولت، درخواست تمدید را خواهند داشت.
۷- اگر وزارت راه و شهرسازی به دنبال ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها است به جای تمرکز بر امور بی حاصل یا کم حاصل، که منشا قانونی هم ندارد باید بر اجرای قوانین مهم طرف تقاضا از جمله قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها و قانون الزام به ثبت اموال رسمی و یا قانون مالیات بر خانه های تمرکز کند و همچنین قوانین حوزه عرضه مسکن از جمله قانون جهش تولید مسکن و احکام بخش مسکن برنامه هفتم پیشرفت مبادرت جدی داشته باشد تا با اجرای سیاست طرف تقاضا و طرف عرضه بازار مسکن را مبتنی بر تجارب جهانی مدیریت کند.لذا به نظر میرسد که این برنامه اعلام شده اثر واقعی نخواهد داشت و بیشتر جنبه رسانهای دارد و به عبارتی برای وزارت راه و شهرسازی که عملکرد حوزه مسکن آن در یکسال گذشته کانون انتقادات کارشناسان و برخی از نمایندگان مجلس بوده است راه تنفسی بوده باشد.
