به گزارش سرویس اقتصاد «خبرنامه دانشجویان ایران»؛ ترازنامه بانکها از دو بخش کلی داراییها و تعهدات تشکیل میشود. داراییهای بانکها که از فعالیت‌های عملیاتی و غیرعملیاتی این نهاد مالی به دست می‌آید، انواع مختلفی دارد که میتوان مهم‌ترین سرفصل آن را مانده تسهیلات اعطایی به اشخاص حقیقی و حقوقی دانست.
مانده تسهیلات شبکه بانکی
مانده تسهیلات شبکه بانکی در پایان سال ،1401 به رقم 5583 همت هزار میلیارد تومان رسیده که معادل 75.5 درصد از کل داراییهای بانکها به میزان 7395 همت، است . بخش مهم دیگر از داراییهای بانکها در ایران، داراییهای ثابت بانکی است.
این اموال عموما از دو مجرای»نکول تسهیلات و سرمایه‌گذاری بانکها در فعالیت‌های اقتصادی در ترازنامه بانک انباشت میشود. سرمایه‌گذاری بانکها معمولا در در قالب مشارکت حقوقی و سرمایه‌گذاری مستقیم انجام میپذیرد. طبق صورت وضعیت مالی بانکها، سبد داراییهای ثابت عموما متشکل از انواع زمین، ساختمان، وسایل نقلیه، اثاثه و منصوبات، داراییهای در دست تکمیل، سفارشات و پیش‌پرداخت‌های سرمایه‌ای، اقلام سرمایه‌ای در انبار و ... است.
در این میان، زمین و ساختمان یا همان املاک و مستغلات بیشترین سهم از سبد داراییهای ثابت در شبکه بانکی را در برگرفته است. تملک املاک و مستغلات توسط بانکها با انگیزه های متفاوتی صورت میپذیرد. اولین انگیزه بانکها برای تملک ملاک و مستغلات، توسعه عملیات و خدمات بانکی و ارائه امکانات رفاهی به کارکنان است. انگیزه ثانویه، سرمایه‌گذاری یا سوداگری است که بانکها، املاک با استفاده‌های غیربانکی و کاربری‌های متنوعی همچون زمین، ساختمان های مسکونی، تجاری، اداری و حتی صنعتی کارخانه را ایجاد یا تملک میکنند.
علی رغم وضع قوانین و آیین نامه ها، شناسایی اموال مازاد بانکی از گذشته تاکنون جزء چالش هایی است که در سیستم بانکی کشور مورد بررسی کارشناسی قرار نگرفته است. از سال 1389 به بعد، دستورالعمل نسبت خالص دارایی های ثابت موسسات اعتباری هر چند سال یکبار با تغییرات چشمگیری همراه بوده که منجر به ایجاد چالش برای مدیران بانکی و عدم امکان برنامه ریزی بلندمدت نسبت به تملک یا واگذاری این طبقه از دارایی ها شده است.
مواردی از این مدعا
بطور مثال، طی سالیان طولانی املاک و مستغلاتی با بهره برداری‌های غیر بانکی توسط بانک ها به صورت اختیاری با انگیزه سرمایه گذاری یا سوداگری تملک و انباشت شده است اما از سال 1400 با صدور بخشنامه ای از سوی شورای پول و اعتبار، خرید و نگهداری این املاک ممنوع شده است. همچنین در بخش وثایق تملیکی، بر اساس آخرین قوانین و استانداردهای صورتهای مالی بانک ها، این اموال غیرمنقول بخشی از سرفصل دارایی های غیرجاری نگهداری شده برای فروش را تشکیل می دهند و بانک ها موظفند این املاک قهری را حداکثر تا یک سال پس از تاریخ تملک واگذار کنند.
در نهایت بر اساس آخرین تغییرات دستورالعمل خالص داراییهای بانکی در سال ،1402 بانکها تنها میتوانند به میزان 30 درصد از حقوق مالکانه خود پس از کسر سود قطعی نشده را به عنوان دارایی های ثابت مشهود و نامشهود، مشروط بر ارائه خدمات به کارکنان و استفاده در راستای عملیات بانکی نگهداری کنند.
پس از ابلاغ این دستورالعمل مقرر شد در صورتی که نسبت خالص داراییهای ثابت برای بانکی بالاتر از 30 درصد قرار گرفت؛ آن بانک باید ظرف مدت دو سال از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل، اقدامات لازم برای تطبیق با سقف مجاز نسبت را انجام دهد و تا زمانی که بانک خاطی نسبت خالص داراییهای ثابت خود را اصلاح نکند، امکان تحصیل و تملک داراییهای ثابت بانکی جدیدی را ندارد.
میزان دارایی ثابت یک بانک
بر اساس نتایج به دست آمده، در سال 1401 داراییهای ثابت بانک تجارت فقط حدود 3 درصد از مجموع 760 هزار میلیارد تومان دارایی این بانک است. در این سال، مجموع ارزش زمین و ساختمان در سرفصل دارایی های ثابت بانک، نزدیک به 18 همت و مجموع ارزش املاک در سرفصل وثایق تملیکی نیز حدود 1.3 همت برآورد شده است.
البته آخرین تجدید ارزیابی دارایی های ثابت بانک تجارت در پایان سال 1397 انجام شده است و به تبع آن، قیمت دفتری اغلب این املاک با ارزش روز فاصله بسیاری دارد. همچنین نسبت قانونی خالص دارایی های ثابت بانک تجارت در سال ،1401 47 درصد بوده است.
همچنین طبق صورتهای مالی حسابرسی شده سال 1401 بانک گردشگری، املاک حدود 10 درصد از مجموع 128 هزار میلیارد تومان سبد داراییهای بانک را در برگرفته که میزان قابل توجهی است. ارزش مجموع اقلام مربوط به زمین و ساختمان در سرفصل دارایی های ثابت حدود 3 همت و ارزش مجموع املاک تملیکی این بانک حدود 9 همت گزارش شده است.
نسبت خالص دارایی های ثابت بانک گردشگری در سال 1401 بر اساس دستورالعمل نسبت خالص دارایی های ثابت موسسات اعتباری مصوب سال ،1394 90 درصد برآورد شده است. در نتیجه بانک گردشگری 15 واحد درصد بیشتر از حدود قانونی، دارایی ثابت و وثایق تملیکی غیرمنقول نگهداری کرده است. در صورتی که تجدید ارزیابی دارایی های بانک گردشگری انجام پذیرد، ارزش این املاک و مستغلات در سبد داراییها بیش از پیش افزایش می یابد و به تبع آن، سهم بیشتری از مجموع داراییهای ترازنامه بانک گردشگری به انباشت داراییهای غیرمولد اختصاص پیدا میکند. فارغ از وضعیت موجود حاکم بر اقتصاد کشور، یکی از دلایل عمده تجمیع املاک در سبد داراییهای برخی از موسسات اعتباری خصوصی را میتوان ضعف دستگاه های نظارتی دانست.
سه گروه دارایی ثابت بانکی
در نهایت بر اساس مطالعات صورت گرفته، املاک و مستغلات شبکه بانکی به سه گروه دارایی های ثابت بانکی )در جریان عملیات بانکداری، داراییهای ثابت غیر بانکی خارج از عملیات بانکداری و وثایق تملیکی غیرمنقول اموال قهری تقسیم بندی میشود. در هر کدام از این گروه ها، انواع مختلفی از دارایی ها وجود دارد که برای مدیریت و واگذاری آنها، راهکارها و روش های متفاوتی پیش روی بانک ها و تصمیم گیران قرار گرفته است.
دارایی های ثابت بانکی: برای مدیریت، جلوگیری از انباشت و فروش املاک و مستغلات که در راستای استفاده های بانکی خریداری شده است، ابتدا باید ارزش روز این اموال به صورت دقیق و اصولی برآورد شود. همچنین بانک مرکزی میبایست با تخصصی کردن عملیات بانکداری و ایجاد بستری مناسب برای تبادل شعب فیزیکی در شبکه بانکی، شرایط را برای کاهش این نوع املاک و مستغلات فراهم کند. علاوه بر آن، بانک ها میتوانند ساختمان ها و املاک اداری مازاد خود را با استفاده روشهایی همچون تاسیس صندوق املاک و مستغلات و توکنسازی املام واگذار نمایند.
دارایی های ثابت غیر بانکی: املاک و مستغلات که به انگیزه سرمایه گذاری و برای استفاده های غیر بانکی تملک شده اند باید در معرض فروش و واگذاری قرار بگیرند. پیشنهاد میشود که برای مدیریت این نوع از دارایی ها ابتدا بستری اطلاعاتی و مدیریتی طراحی شود تا ظرفیت های موجود انواع امالک و مستغالت شبکه بانکی در آن جمع آوری شود. در گام بعدی، برای مولدسازی و فروش آسانتر این دسته از املاک، استفاده از ظرفیت هایی همچون تاسیس صندوق زمین و ساختمان و شرکت مدیریت دارایی ها توصیه میشود. بانک مرکزی و وزارت امور اقتصاد و دارایی نیز می بایست قوانین، سیاست های انگیزشی و ابزارهای مجازاتی مناسبی اتخاذ کنند و برنامه ریزی هایی هدفمند برای استفاده از منابع حاصل از فروش این املاک داشته باشند تا منافع کشور و موسسات اعتباری در حد امکان به صورت توأمان تامین شود.
وثایق تملیکی غیرمنقول: جهت جلوگیری از انباشت این نوع املاک در شبکه بانکی، ابتدا باید نظام اعتبارسنجی یکپارچهای پیاده سازی شود تا ریسک و احتمال نکول تسهیلات به حداقل برسد.
همچنین با افزایش ریسک توثیق املاک و مستغلات در آیین نامه کفایت سرمایه و در نظرگرفتن میزان فروش اموال تملیکی غیرمنقول در تخصیص سهمیه اعتباری بانکها ذیل برنامه کنترل مقداری ترازنامه توسط بانک مرکزی و در بانکها نیز با استقرار سازوکارهای وثیقه گیری متناسب و ترهین دارایی های سهل‌البیع، انباشت این داراییها به حداقل برسد. در کنار این اقدامات باید چالش‌های حقوقی اقاله امالک تملیکی نیز برطرف شود.
گزارش از عرفان عباسی
