به گزارش «خبرنامه دانشجویان ایران»؛
ثبت رسمی معاملات املاک: چاره کاهش دعاوی ملکی
با تصویب قوانین جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییرات عمده‌ای در روند معاملات ملکی ایجاد شده است. ثبت رسمی معاملات املاک نه تنها برای اطمینان از شفافیت و صحت انتقال مالکیت ضروری است، بلکه در راستای کاهش دعاوی ملکی و حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است.
این قوانین از آن جهت حائز اهمیت است که بسیاری از اختلافات و دعاوی ملکی ناشی از ثبت معاملات غیررسمی و عدم تنظیم اسناد رسمی بود که پس از گذشت سال‌ها، مشکلات عدیده‌ای را برای طرفین معامله ایجاد کرده بود. از این رو، قانون جدید، با ایجاد سامانه ثبت الکترونیکی، فرآیند ثبت رسمی اسناد را تسهیل کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند.
به نقل از وکیل ملکی vve: «ایجاد سامانه ثبت الکترونیکی اسناد و الزام به ثبت رسمی تمامی معاملات اموال غیرمنقول، به طور قابل توجهی می‌تواند از دعواهای معارض جلوگیری کرده و به شفافیت در معاملات کمک کند.» این موضوع به‌ویژه در شرایطی که اختلافات مربوط به مالکیت و انتقال حقوق افراد در زمینه املاک به شدت افزایش یافته، تأثیرات مثبت خود را نمایان می‌کند. به طور مثال، معاملات غیررسمی ممکن است باعث سوءاستفاده و انتقال املاک به اشخاص ناصالح شود. با ثبت رسمی، این مشکلات به حداقل می‌رسد.
این تغییرات برای کسانی که قصد خرید یا فروش املاک را دارند، ضروری است تا مطمئن شوند که تمامی قراردادها و اسناد آنان به‌طور رسمی و قانونی ثبت می‌شود. استفاده از وکیل ملکی متخصص در این زمینه می‌تواند به افراد کمک کند تا اطمینان حاصل کنند که روند ثبت معاملات خود را به درستی طی می‌کنند. وکیل ملکی کیانوش امیری ادامه می‌دهد: «حتی یک اشتباه کوچک در مراحل اولیه تنظیم قرارداد می‌تواند به دردسرهای بزرگ حقوقی منجر شود، بنابراین مشاوره با وکیل متخصص همیشه توصیه می‌شود.»
اهمیت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف بهبود روند معاملات املاک و جلوگیری از مشکلات حقوقی ناشی از اسناد عادی به تصویب رسید. طبق این قانون، هر نوع عمل حقوقی که نتیجه آن انتقال عین یا منافع اموال غیرمنقول باشد، باید به‌طور رسمی و در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد ثبت گردد. در غیر این صورت، چنین معاملاتی فاقد اعتبار قانونی خواهند بود و دعاوی ناشی از آنها در محاکم قضایی و شبه قضایی قابل استماع نخواهند بود. این تغییر به ویژه برای جلوگیری از کلاهبرداری ها و معاملات معارض در بازار املاک ضروری است، زیرا معاملات غیررسمی می‌توانند زمینه‌ساز بسیاری از مشکلات حقوقی و قضایی شوند.
vve در این باره می‌گوید: «توجه به این نکته که اسناد عادی دیگر قابل استناد در محاکم نیستند، به طرفین معامله کمک می‌کند تا از ابتدای کار به سمت ثبت رسمی و قانونی اسناد خود بروند و در نهایت از بسیاری از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کنند.» این امر باعث می‌شود که افراد اطمینان حاصل کنند که مالکیت املاک خریداری‌شده توسط آنها، مورد تایید و ثبت رسمی است و از هرگونه ادعای جعلی جلوگیری خواهد شد.
بنابراین، قوانین جدید الزام به ثبت معاملات املاک می‌تواند به کاهش بسیاری از دعاوی ملکی که در سال‌های گذشته ناشی از اختلافات مربوط به مالکیت و اسناد غیررسمی بوده، کمک کند. از این رو، آگاهی از قوانین جدید و نحوه اجرای آنها برای هر کسی که قصد خرید یا فروش املاک را دارد، ضروری است. وکیل ملکی ادامه می‌دهد: «این قانون نه‌تنها مشکلات قضایی را کاهش می‌دهد بلکه برای سرمایه‌گذاران املاک نیز شرایطی مناسب و امن فراهم می‌کند.»
مشاورین املاک و نقش آنها در ثبت رسمی معاملات
نقش مشاورین املاک در روند معاملات، طبق قانون جدید به‌طور چشمگیری تغییر کرده است. طبق ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، مشاورین املاک پس از مذاکره اولیه، موظف به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد هستند. پس از آن، این پیش‌نویس به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌شود تا به‌طور رسمی ثبت گردد. این امر باعث می‌شود که قراردادهای تنظیم‌شده توسط مشاورین املاک به طور موقت و فاقد اعتبار قانونی باشند تا زمانی که به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
وکیل کیانوش امیری در این باره می‌گوید: «این تغییر در واقع به نفع تمامی طرفین معامله است. زیرا هر قرارداد غیررسمی که قبلاً توسط مشاورین تنظیم می‌شد، به راحتی می‌توانست به مشکلات قانونی منتهی شود. اما حالا با الزام به ثبت رسمی قراردادها، تمامی مراحل به‌طور دقیق و قانونی طی می‌شود و این از هرگونه سوء تفاهم یا کلاهبرداری جلوگیری می‌کند.»
این تغییرات به‌ویژه برای افرادی که به‌دنبال خرید و فروش املاک هستند، بسیار مهم است. زیرا بسیاری از مردم به دلیل آگاهی نداشتن از قوانین، قراردادهایی تنظیم می‌کنند که بعداً موجب ایجاد مشکلات حقوقی برایشان می‌شود. حالا با الزام به ثبت رسمی قراردادها، تمامی این مسائل حل خواهد شد و دیگر نیازی به نگرانی در خصوص عدم اعتبار قراردادها وجود نخواهد داشت. وکیل ملکی ادامه می‌دهد: «این امر می‌تواند به اعتماد مردم به مشاورین املاک نیز کمک کند و بازار معاملات املاک را به یک فضای شفاف و قابل‌اطمینان تبدیل نماید.»
تسهیل در صدور اسناد مالکیت با ثبت رسمی معاملات
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، تسهیل در فرآیند صدور اسناد مالکیت است. طبق این قانون، تمامی دستگاه‌های اجرایی که در فرآیند نقل و انتقال ملک نقش دارند، باید به سامانه ثبت الکترونیکی اسناد متصل شوند تا بتوانند به‌صورت آنی و سریع پاسخ استعلامات را ارائه دهند. این مسئله به کاهش زمان مورد نیاز برای تکمیل فرآیند ثبت رسمی و صدور اسناد رسمی کمک می‌کند.
وکلای vve توضیح می‌دهند: «در گذشته، فرآیند دریافت اسناد مالکیت ممکن بود زمان‌بر و پیچیده باشد، به‌ویژه در مواردی که نیاز به استعلامات از دستگاه‌های مختلف وجود داشت. اما اکنون با اتصال دستگاه‌ها به سامانه الکترونیکی، این فرآیند تسهیل شده و مشکلات قبلی رفع می‌شود.»
این تسهیل در فرآیند صدور اسناد مالکیت به‌ویژه برای کشاورزان و افرادی که اراضی کشاورزی دارند، می‌تواند مفید باشد. طبق قانون جدید، اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی و مفروز هستند، به‌راحتی سند مالکیت دریافت خواهند کرد. وکیل ملکی امیری در این زمینه اظهار می‌کند: «این تغییر به کشاورزانی که در گذشته برای دریافت سند با مشکلاتی روبه‌رو بودند، کمک خواهد کرد و باعث افزایش امنیت مالکیت در این بخش از بازار املاک می‌شود.»
پیشگیری از دعاوی حقوقی و کیفری با ثبت رسمی معاملات
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به‌ویژه در پیشگیری از دعاوی حقوقی و کیفری تاثیرگذار است. به گفته این تیم حقوقی، «همان‌طور که در گذشته بسیاری از دعاوی ملکی ناشی از اسناد عادی و معاملات غیررسمی بود، اکنون با ثبت رسمی تمامی این مشکلات کاهش خواهد یافت. همچنین، دعاوی مرتبط با فسخ قراردادها نیز دیگر به‌راحتی نمی‌توانند در محاکم پذیرفته شوند مگر اینکه ثبت رسمی انجام شده باشد.»
یکی دیگر از ویژگی‌های مهم این قانون، پیش‌بینی مرور زمان برای طرح دعاوی فسخ یا تنفیذ معاملات است. بر اساس تبصره ماده یک قانون، در صورت پیش‌بینی حق فسخ برای طرفین قرارداد، این حق فقط در صورتی قابل اعمال است که ظرف مدت معین از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوی مربوطه در دادگاه مطرح گردد. وکیل ملکی در این‌باره می‌گوید: «این امر باعث می‌شود که افراد نتوانند با سوءاستفاده از گذشت زمان، وضعیت را به نفع خود تغییر دهند و از دعاوی بی‌پایان جلوگیری می‌کند.»
این تغییرات از یک‌سو به کاهش تعداد دعاوی ملکی کمک می‌کند و از سوی دیگر باعث افزایش اعتماد مردم به سیستم قضائی و حقوقی کشور می‌شود. با ثبت رسمی معاملات، طرفین می‌توانند با اطمینان بیشتری وارد معامله شوند و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کنند. گروه حقوقی vve در این‌باره تأکید می‌کند: «این اصلاحات قطعا بازار املاک را به فضایی امن و قانونی تبدیل خواهد کرد.»
سخن پایانی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی اساسی در راستای شفافیت و نظم‌دهی به معاملات ملکی و کاهش دعاوی حقوقی مرتبط با املاک است. این قانون نه‌تنها از وقوع اختلافات حقوقی و کیفری جلوگیری می‌کند، بلکه با تسهیل فرآیند ثبت رسمی و ایجاد سامانه الکترونیکی اسناد، بستری امن و قانونی برای خریداران و فروشندگان املاک فراهم کرده است. از این‌رو، آگاهی از قوانین جدید و بهره‌گیری از تخصص وکلای ملکی در این مسیر، می‌تواند نقشی کلیدی در پیشگیری از مشکلات حقوقی و تأمین منافع طرفین معامله ایفا کند.
همچنین، تغییرات جدید با هدف حمایت از حقوق مالکیت افراد و کاهش فرصت‌های سوءاستفاده در معاملات غیررسمی، اعتماد مردم را به بازار املاک و سیستم حقوقی کشور تقویت می‌کند. مشاوره با وکیل ملکی متخصص در هر مرحله از معاملات، از تنظیم قرارداد تا ثبت رسمی، نه‌تنها ریسک‌های حقوقی را کاهش می‌دهد بلکه به خریداران و فروشندگان اطمینان می‌دهد که تمامی مراحل با دقت و مطابق قوانین طی می‌شود. با اجرای صحیح این قانون، می‌توان انتظار داشت که بازار معاملات املاک به محیطی شفاف، قانونی و کم‌ریسک تبدیل شود که در نهایت به نفع تمامی اقشار جامعه خواهد بود.
