به گزارش «خبرنامه دانشجویان ایران»؛ بازار مسکن در تهران یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین بازارهای اقتصادی کشور است که تحت تأثیر عوامل مختلفی همچون تغییرات اقتصادی، سیاسی و اجتماعی قرار می‌گیرد. این گزارش به بررسی تغییرات قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران طی سال‌های اخیر و ارائه جزئیات در مناطق مختلف می‌پردازد.
گزارش تغییرات قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران
پاییز امسال میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران حدود 87.6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود که افزایش قیمت نسبتا کمتری نسبت به سال‌های گذشته داشته است، چرا که بازار مسکن راکد شده و عملا کسی توان خرید آپارتمان ندارد، بنابراین رقابت بین فروشنده‌ها مانع از این شده که قیمت آپارتمان مانند سال‌های گذشته با شتاب بالا افزایش یابد، هرچند در مناطق مختلف تهران رشد قیمت‌ها متغیر بوده است. به عنوان مثال، قیمت آپارتمان در حاشیه تهران و مناطق پایین شهر بیشتر از بالای شهر رشد داشته است، چرا که در مناطق بالاتر هر کسی توان خرید ندارد، بنابراین نمی‌توان گفت رشد قیمت دلار تنها منجر به گرانی آپارتمان در حاشیه تهران شده است. به عبارت دیگر، فاکتورهای دیگری نیز در بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران موثر هستند که می‌توانند تغییرات در بازار را بیشتر یا کمتر کنند.
با توجه به اینکه هر کس بر اساس توان خود اقدام به خرید می‌کند، رکود در بازار مسکن در تمام مناطق یکسان نیست. در منطقه یک میانگین قیمت هر مترمربع ۲۰۹ میلیون تومان و در منطقه ۱۵ حدود ۷۲ میلیون تومان است. در منطقه ۴ میانگین قیمت حدود ۹۸ میلیون تومان و در منطقه ۵ حدود ۱۱۲ میلیون تومان است. همچنین میانگین قیمت آپارتمان‌ها در مناطق ۱۵ تا ۱۹ حدود ۵۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. در فردیس که یکی از شهرهای حاشیه‌ای کرج است، قیمت اجاره آپارتمان‌های نوساز حدود یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۸ میلیون تومان کرایه است. به نسبت هر چقدر یک منطقه گران‌تر باشد، رشد قیمت‌ها کمتر اما تاثیرگذاری معاملات در مجموع آمار مسکن تهران موثرتر است، چرا که متراژ آپارتمان‌ها در مناطق شمالی بیشتر بوده و ارزش معاملات نیز بیشتر است.
در پاییز ۱۴۰۲ میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران حدود ۸۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. در مناطق مختلف تهران قیمت‌ها متغیر بوده‌اند. به عنوان مثال، در منطقه یک میانگین قیمت هر مترمربع ۱۴۸ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ حدود ۳۲ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان بوده است.
در بهار ۱۴۰۳ میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران حدود ۸۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. تغییرات پاییز 1403 نسبت به نیمه نخست ۱۴۰۳ نشان‌دهنده افزایش قیمت‌هاست. در پاییز ۱۴۰۳ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های مسکونی به 87.6 میلیون تومان رسید که نسبت به بهار ۱۴۰۳، اثرات انتظارات تورمی که متاثر از نرخ دلار بوده نمایان شده است.
گزارش میدانی خبرنگار «وطن امروز» حکایت از این دارد که کار بنگاه‌های مسکن نیز راکد است. این موضوع نشان می‌دهد ظرفیت افزایش قیمت آپارتمان تحت تاثیر رشد ارز چندان نیست.
آقای حسینی، مدیر یک بنگاه مشاور املاک در منطقه نیروهوایی تهران درباره بازار مسکن گفت: «در چند وقت اخیر موضوع افزایش قیمت ارز و احتمال رشد قیمت‌ها منجر به افزایش معاملات مسکن نشده است. در گذشته زمانی که با رشد قیمت ارز شایعه می‌شد قیمت مسکن می‌خواهد افزایش یابد، افزایش تقاضا به‌وضوح نمایان می‌شد اما در مقطع کنونی چنین اتفاقی نیفتاده است که بخشی از این مساله تحت تاثیر نبود پول کافی در اختیار مردم است. البته برخی فروشنده‌ها هم روی قیمت ملک خود اضافه کرده‌اند اما نه خیلی زیاد، چون در حال حاضر کسی می‌تواند آپارتمان خود را بفروشد که قیمت مناسب‌تری بدهد».
آقای نعمت‌الهی، کارشناس فروش یک بنگاه مشاوران املاک نیز به «وطن امروز» گفت: خیلی‌ها تصور می‌کنند مشاوران املاک برای اینکه کمیسیون بیشتری بگیرند از گرانی مسکن خوشحال می‌شوند، در حالی که اینگونه نیست چون گرانی‌های اخیر باعث شده تعداد معاملات مسکن به‌شدت کاهش یابد، بنابراین در مجموع کار مشاوران املاک کساد شده است. در مقطع کنونی نیز که دلار گران شده است ما به عنوان مشاوران املاک به فروشنده‌ها پیشنهاد می‌کنیم به نسبت کشش بازار عمل کنند. به طور قطع هم‌اکنون هیچ کششی برای افزایش قیمت‌ها وجود ندارد. هرچند برخی در ماه‌های اخیر قیمت املاک خود را به‌روز‌رسانی و گران‌تر کرده‌اند اما این مساله باعث نمی‌شود آنها سود کنند، چون مدت زمان بیشتری طول می‌کشد تا ملک‌شان فروش برود شاید اصلا فروش نرود.
تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن
نرخ ارز یکی از عوامل مهمی بوده که بر قیمت آپارتمان‌های مسکونی تهران در پاییز ۱۴۰۳ تاثیر گذاشته است. بر اساس پژوهش‌ها، افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ ارز می‌تواند منجر به افزایش حدود ۱۴ درصدی در قیمت مسکن شهر تهران شود. افزایش ۲۰ درصدی نرخ ارز نیز می‌تواند تاثیر مهمی بر قیمت ملک داشته باشد. این نسبت نشان می‌دهد افزایش بیش از ۲۰ درصدی قیمت دلار در ایران منجر نشده است که به این نسبت قیمت آپارتمان در تهران نیز بالا برود، چون بازار مسکن کاملا راکد است و کسی توان معاملات جدید را ندارد. به همین دلیل فروشنده‌ها کمتر قیمت ملک را تحت تاثیر افزایش قیمت دلار بالا برده‌اند و حتی ممکن است مجبور شوند در زمان فروش تخفیف بدهند و قیمت‌ها را به نسبت ابتدای سال تعدیل کنند.
سال ۱۴۰۳ همچنین قیمت مصالح ساختمانی در تهران نسبت به سال گذشته افزایش یافت. بر اساس گزارش‌ها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی در تابستان ۱۴۰۳ معادل ۲۷ درصد بوده است. این افزایش به دلایل مختلفی از جمله نوسانات ارز، افزایش هزینه‌های تولید و نرخ ارز رخ داده است. سهم قیمت مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده یک آپارتمان در تهران به طور میانگین ۳۶ درصد است. هزینه فولاد به تنهایی حدود ۷ تا ۹ درصد از قیمت تمام شده را شامل می‌شود.
سهم هزینه‌های مربوط به مجوزها و پایان کار در قیمت تمام شده
هزینه‌های مربوط به مجوزها و پایان کار می‌تواند به میزان ساخت‌وساز تاثیر بگذارد. این هزینه‌ها شامل مجوزهای مورد نیاز، مانند مجوز ساخت، مجوز استفاده از زمین و مجوزهای مربوط به اجرای کارهای مختلف می‌شود. همچنین هزینه‌های پایان کار شامل تایید مالی و مجوزهای نهایی است.
هزینه مصالح در مناطق شمالی و جنوبی تهران به دلیل عوامل مختلفی مانند نوع مصالح، کیفیت آنها و نیازهای ساختمانی متفاوت است. به عنوان مثال، در مناطق شمالی تهران که معمولا از مصالحی با کیفیت بالاتر استفاده می‌شود، هزینه‌ها ممکن است بیشتر باشد. در مقابل، در مناطق جنوبی تهران که مصالحی با کیفیت کمتر و ارزش کمتری دارند، هزینه‌ها ممکن است کمتر باشد.
سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌شده یک آپارتمان در تهران معمولا بین ۴۰ تا ۶۰ درصد متغیر است. در مناطق اعیان‌نشین شهر، این سهم ممکن است به بیش از ۸۰ درصد نیز برسد.
بازار مسکن لخت است
احمدرضا سرحدی، کارشناس و فعال بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با «وطن امروز» بیان کرد: «افزایش قیمت ارز تأثیر مستقیمی بر بازار خرید و فروش ملک دارد. درواقع مسکن نیز مانند هر کالای دیگری به نرخ ارز وابسته است و با افزایش نرخ دلار، قیمت مسکن نیز به طور ملموسی افزایش می‌یابد. قبل از افزایش نرخ دلار در ماه‌های اخیر، بازار مسکن در رکود سنگین تورمی قرار داشت و خرید و فروش ملک انجام نمی‌شد. اما افزایش نرخ دلار، توان مالی خریداران را کاهش داده و منجر به کاهش تقاضا شده است. قیمت آپارتمان در مناطق متوسط تهران به حدود ۱۲۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است که این امر باعث شده خرید و فروش املاک به اعدادی دور از دسترس تبدیل شود».
سرحدی تصریح کرد: اجاره‌بها نیز تحت تأثیر قیمت مسکن قرار می‌گیرد و معمولا درصدی از قیمت کل ساختمان را تشکیل می‌دهد. او اشاره کرد که تقاضا برای اجاره از عرضه پیشی گرفته است و این امر در سال آینده مشکلات بیشتری را برای مستأجران به همراه خواهد داشت. بازار مسکن یک بازار کند و لخت است و تغییرات قیمت در آن به سرعت بازار ارز نیست. تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن معمولا با تأخیر ظاهر می‌شود و در حال حاضر این تأثیرات هنوز کاملا آشکار نشده‌اند.
وی همچنین تأکید کرد که دولت در سال‌های اخیر هیچ اقدام موثری برای بخش اجاره‌داری انجام نداده است. دولت باید سیاست‌هایی مشابه کشورهای پیشرفته اتخاذ کند و بخشی از ساختمان‌سازی را به واحدهای اجاره‌ای اختصاص دهد. مقررات سخت‌گیرانه می‌تواند بازار اجاره را تحت تأثیر قرار دهد و باعث کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای شود.
