به گزارش «خبرنامه دانشجویان ایران»؛ در این آمار گفته شده بود باوجود اینکه بازار مسکن طی سال گذشته، در بیشتر ماهها بهویژه نیمسال اول، تحتتأثیر تنشهای نظامی منطقهای و اوجگیری آن ثبات نسبی قیمت را تجربه کرد، اما حالا و پس از جنگ ۱۲ روزه میان ایران و اسرائیل طی یک واکنش کمسابقه با کاهش قیمت مواجه شده است.
بر پایه آمار ارائه شده؛ قیمت پیشنهادی فروشندههای آپارتمان در بازار مسکن تهران در ابتدای ماه جاری نسبت به ابتدای ماه گذشته از سقوط ۸.۵درصدی حکایت دارد. براین اساس میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در تهران تا پایان خرداد و روزهای پیش از اعلام آتشبس، به ۹۳.۳میلیون تومان در هر مترمربع رسیده بود. این درحالی است که قیمت هر مترمربع آپارتمان پیش از آغاز جنگ حدود ۱۰۲میلیون تومان بود که این نشان از کاهش حدود ۸درصدی قیمت مسکن دارد؛ کاهش قیمتی که در پس افزایش ریسکهای سیاسی بر بازار تحمیل شده است.
البته کاهش قیمت ملک به خودی خود اتفاق مبارکی است بهویژه اینکه طی سالهای اخیر بازار مسکن با افزایشهای نامتعارف و غیرواقعی همراه بوده تا جایی که خرید مسکن را تبدیل به بزرگترین آرزوی خانوادههای ایرانی کرده است. اما نکته و نگرانی که در این زمینه وجود دارد این است که این افزایش ریسک سیاسی تا چه زمانی ادامه دارد و چه تأثیری بر بازار مسکن میگذارد؟
تحلیلگران بر این باورند که باتوجه بهاینکه اقتصاد ما از نبود مدیریت منطقی و اصولی رنج میبرد، افزایش ریسک سیاسی سبب کاهش همین سرمایهگذاریهای اندک در بخش مسکن و هدایت سرمایهها به بخش غیرمولد اقتصاد و افزایش دلالی و سوداگری در اقتصاد میشود؛ اقدامی که بهنظر میرسد چنانچه سیاستگذار فکری به حال آن نکند؛ نتایج منفی بسیاری را به دنبال خواهد داشت.
عرضه شدن بسیاری از فایلهای فروش درنتیجه ایجاد ریسک سیاسی
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفتوگو با قدس اظهار کرد: بحث ریسکهای سیاسی در هر بازاری وجود دارد و تمام بازارها از ریسکهای سیاسی داخلی و خارجی متأثر میشوند و مسکن هم از این مسئله مستثنا نیست بهطوری که طی روزهای اخیر مشاهده کردیم در پی حملات اسرائیل به ایران بسیاری از فایلهای فروش بهعلت وجود نااطمینانی بهوجود آمده در بازار، عرضه شدند که همین امر، افزایش عرضه و درنتیجه کاهش قیمت را در پی داشت.
وی ضمن بیان اینکه در آماری هم که بهتازگی از وضعیت بازار مسکن منتشر شد، شاهد کاهش قیمت بودیم، گفت: این حملات تأثیر زیادی بر بازار مسکن بهویژه بر بازار مسکن تهران داشت. درخصوص ساختوسازها باید گفت دولت یکسری برنامه دارد که درحال پیگیری آنان است و بخش خصوصی هم بهدلیل نااطمینانی که وجود دارد ترجیح میدهد کمتر وارد بازار مسکن شود و بیشتر به سمت بازارهای موازی نظیر ارز و طلا برود، کمااینکه مشاهده میکنید در چند روز اخیر بورس هم با ریزشهایی همراه شد.
گودرزی ضمن بیان اینکه حدود یک ماه پیش بود که گفتیم بهترین زمان برای فروش است، تصریح کرد: متأسفانه بازار مسکن در ایران پیچیدگیهای زیادی دارد و امروز ریسک سیاسی و جنگ هم به آن اضافه شده است. همه اینها موجب واقعی نبودن ارزش آن در این بازار شده است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: حدود ۱۵درصد از هزینه مسکن به هزینه ساخت ارتباط دارد و مابقی هزینهها به موارد اضافی و غیرمنطقی بازمیگردد که بازار را تحت فشار قرار داده و رکود دائمی در سالهای اخیر را بهدنبال داشته است. درست است که در همه شهرها این رویه را نمیبینیم؛ اما در تهران و کلانشهرها شاهدیم که میان هزینه ساخت و قیمت فاصله بسیاری وجود دارد و همین فاصله غیرمنطقی بازار را درگیر رکود کرده است.
وی تأکید کرد: همه این عوامل دستبه دست هم میدهند تا سرمایهگذاری در بخش مسکن چه از جانب دولت و چه بخش خصوصی کاهش یابد و سرمایهها به دیگر بازارها هدایت شوند.
گودرزی با بیان اینکه به احتمال قوی باید منتظر رکود و فرار سرمایه بیشتر از بازار مسکن بیش از گذشته باشیم؛ علت این اتفاق را نااطمینانی دانست که به واسطه ریسک سیاسی بر بازار تحمیل شده است و گفت: دستکم در کوتاهمدت نباید انتظاری جز این داشت.این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در این مدت شاهد بودیم که برخی از افرادی که وابستگی کاری در تهران نداشتند این شهر را ترک کردند که این مسئله، هم نتیجه مثبت دارد از این بابت که تقاضا برای مسکن را کاهش و قیمتها را نزولی میکند و در مقابل، هم نتایج منفی بهدنبال دارد از این بابت که روی میزان ساختوساز اثر میگذارد.
تأثیر اخراج اتباع غیرمجاز بر بازار مسکن
وی در بخش دیگری از سخنان خود به اتفاق مثبتی که در نتیجه به وجود آمدن ریسک سیاسی ایجاد شده اشاره و خاطرنشان کرد: درحال حاضر میبینید که اخراج اتباع غیرمجاز در دستور کار جدی دولت قرار گرفته که این امر هم از نظر سیاسی و هم اقتصادی نتایج مثبتی دارد. بهطور مثال این رویه منجر به کاهش تقاضا در بازار مسکن و به تبع آن کاهش قیمت مسکن میشود.
گودرزی درخصوص میزان ساختوساز در کشور معتقد است میزان ساختوسازی که در بافت غیررسمی رخ میدهد بیشتر از بافت رسمی است، اما در آمارها گنجانده نمیشود. چنانچه بررسی صورت گیرد خواهیم دید که حتی کمبود مسکن نداریم و چنانچه تمام واحدهایی که ساخته میشوند به بازار عرضه شوند، بسیاری از مشکلات مرتفع خواهد شد. بسیار میبینیم که جمع زیادی از خانوارها ویلاهایی دارند که یا برای سرمایهگذاری خریداری و یا ساخته شدهاند و یا برای گذران اوقات فراغت؛ که متأسفانه تنها چند روز در سال از آن استفاده میکنند و مابقی سال خالی از سکنه است؛ اقدامی که در خارج از کشور به این شکل دیده نمیشود. این روشها باید اصلاح شوند و واحدها عرضه شوند تا از فشار بر بازار مسکن کاسته شود.
این کارشناس مسکن ابراز کرد: هدایت منابع دولتی برای بازسازی واحدهای آسیب دیده از جنگ در شرایط فعلی اقدام درست و بجایی است و اشکالی در روند ساختوساز بهوجود نمیآورد به این شرط که بتوانیم از ظرفیتهای کنونی بازار مسکن استفاده کنیم.
نقص بزرگ اقتصاد ما
وی مدیریت نادرست را عمده مشکل بازار فعلی مسکن دانست و درخصوص احتمال کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی در بازار مسکن باتوجه به افزایش ریسکها و سوق سرمایه به بخش غیر مولد، اظهار کرد: در شرایط موجود باید منتظر همین اتفاق هم باشیم و علت آن این است که متأسفانه مالیات بر مجموع درآمد نداریم و همین امر سبب شده بخش بزرگی از سرمایههای کشور بهسمت بازارهای غیرمولد که هیچ ارزش افزودهای ندارند برود و این نقص بزرگ اقتصاد ماست.
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: بزرگترین چالش اقتصاد ایران سرمایهگذاری در بازارهایی است که ارزش افزوده صفر دارند؛ چنانچه دولت اقدام به مدیریت فضا و سوق دادن سرمایهها به سمت بازارهای مولد کند، با هر اتفاقی شاهد خروج سرمایه از بازارهای مولد و بهویژه بازار مسکن نخواهیم بود.
وی تأکید کرد: اما چون دولت اقتصاد را بهدرستی مدیریت نکرده، میبینیم که بخش مولد توان رقابت با بازار ارز و طلا را ندارد؛ چراکه از یک طرف محدودیتی برای سرمایهگذاری در آنان وجود ندارد و از طرف دیگر معاف از مالیات هستند، اما در مقابل بخش مولد کشور هر روز باید با چالشهای بسیار دست و پنجه نرم کند.گودرزی در پایان تأکید کرد: استفاده از ابزار مالیات بر مجموع درآمد، هدایت واحدهای مسکونی خالی به بازار، استفاده از ابزارهای تشویقی برای سوق سرمایه به بخش مولد اقتصاد و ایجاد محدودیت با استفاده از ابزارهای منطقی برای کاهش هدایت سرمایه به بخش غیرمولد؛ روشهای کاهش ریسکهای سیاسی بر بازار ملک و بهبود ملک است.
